Mettre son bien en location courte durée à Dubaï : comment être 100% compliant

1. Le permis DET : une obligation pour la location courte durée

À Dubaï, toute location courte durée est soumise à une réglementation stricte encadrée par la Department of Economy & Tourism (DET). Pour mettre un bien en location sur Airbnb ou toute autre plateforme, deux démarches distinctes sont obligatoires :

1. Obtenir le permis DTCM

Le propriétaire (ou l’opérateur) doit demander un Holiday Home Permit pour chaque logement. Ce permis est nominatif, valable un an, et délivré uniquement si le bien respecte les standards DET (voir partie suivante).

Frais annuels pour l’obtention du permis :

• AED 300 par chambre
• AED 50 pour le certificat de classification (obligatoire)
• AED 10 Knowledge Fee
• AED 10 Innovation Fee

Total : AED 370 par unité (1 chambre). Le montant peut aller jusqu’à AED 1,200 par Holiday Home selon le nombre de chambres.

Le paiement se fait directement en ligne via le Holiday Homes Portal.

2. Être enregistré en tant qu’opérateur DET

Seuls les opérateurs enregistrés peuvent déposer une demande de permis. Cela signifie que chaque propriétaire doit, s’il agit seul, d’abord créer un compte opérateur et régler les frais suivants :

Frais d’enregistrement en tant qu’opérateur :

• AED 1,500 (frais fixes)
• AED 10 Knowledge Fee
• AED 10 Innovation Fee

Total : AED 1,520 à payer une seule fois pour enregistrer le profil opérateur.

Il est également important de noter que les particuliers ne peuvent enregistrer que jusqu’à 8 unités à leur nom.

Chez Nehome, vous êtes dispensé de cette démarche

Si vous êtes propriétaire chez Nehome, vous n’avez pas besoin de vous enregistrer en tant qu’opérateur ni de régler ces frais. Nous sommes un opérateur agréé par la DET et gérons l’ensemble des formalités à votre place. Nous prenons en charge tous les frais d’enregistrement et administratifs liés au statut d’opérateur, sans les refacturer à nos propriétaires. Seul le permit DTCM annuel reste à la charge du propriétaire.

2. La checklist de conformité DET (Holiday Homes Standards)

Équipements obligatoires

Avant même de pouvoir demander un permis auprès de la DET, chaque bien doit répondre à une liste stricte d’équipements obligatoires. C’est une étape souvent sous-estimée, mais pourtant essentielle. La checklist officielle couvre des aspects variés : sécurité, signalisation, linge, mobilier, utilities, etc.

Certains éléments sont évidents, comme les détecteurs de fumée ou une trousse de premiers secours. Mais d’autres sont plus surprenants pour les non-initiés. Par exemple, il est obligatoire d’avoir une indication claire de la Qibla, un nombre minimal de cintres par chambre, ou encore des affichages spécifiques liés au permis.

À noter que cette checklist est différente de celle imposée par Airbnb, bien qu’il y ait de nombreuses similarités. Airbnb insiste sur l’expérience client, tandis que la DET impose des normes réglementaires plus strictes. Il est donc impératif de respecter les deux pour éviter tout problème.

Chez Nehome, nous nous assurons que chaque logement soit parfaitement conforme, en validant point par point tous les éléments avant dépôt du dossier. Nous allons même au-delà des exigences officielles, en ajoutant certains équipements qui ne sont pas obligatoires mais qui apportent une réelle valeur ajoutée à l’expérience des voyageurs.

Certains équipements passent souvent inaperçus chez les propriétaires qui se lancent sans accompagnement. Pourtant, ils sont obligatoires selon la réglementation de la DET. Parmi les plus fréquemment oubliés :

• L’affichage de la Qibla direction
• Le nombre réglementaire de cintres par chambre
• La présence visible et conforme d’un
• Les affichages obligatoires dans l’appartement (numéro de permis, numéros d’urgence, règles de la DET, etc.)
• Le bon fonctionnement et raccordement aux services essentiels : DEWA, climatisation, gaz, Internet

Oublier un seul de ces éléments peut entraîner un refus de permis ou une non-conformité lors d’une inspection.

Différences avec la checklist Airbnb

Airbnb fournit ses propres standards de qualité, centrés sur le confort, l’hygiène et la satisfaction client. Ces critères sont indispensables pour obtenir de bonnes évaluations, mais ils ne remplacent pas les exigences légales de la DET.

Par exemple Airbnb ne demande pas de Qibla sign, ni de nombre minimum de cintres. La plateforme recommande certains équipements (Wi-Fi, cuisine équipée, etc.) mais ne contrôle pas les éléments légaux comme l’affichage du permis ou la présence d’un extincteur.

Résultat : un logement peut être « Superhost » sur Airbnb, tout en étant non conforme pour la DET. Il faut donc respecter les deux standards, car ils répondent à des logiques différentes.

Les ajouts Nehome qui font la différence

Chez Nehome, nous avons enrichi la checklist officielle à partir de notre expérience terrain. Certains équipements, bien que non obligatoires, apportent une vraie valeur ajoutée pour les voyageurs, et donc pour la rentabilité du bien :

• Tapis de prière
• Éclairage LED d’ambiance, miroirs et rangements optimisés,
• Kit d’accueil premium (eau, café, savon, guide local)
• Serviettes épaisses et linge de lit qualité hôtelière
• Tableaux esthétiques pour couvrir le panneaux électriques, etc.

Ces petits détails font la différence pour les voyageurs, et ils permettent d’obtenir de meilleures notes et plus de réservations.

3. Êtes-vous un particulier ou un opérateur ? Ce que dit la loi

À Dubaï, la location courte durée peut être exercée par un simple propriétaire, mais à certaines conditions. La distinction entre particulier et opérateur est essentielle, car elle détermine si vous pouvez gérer vous-même votre bien ou si vous devez passer par une agence agréée comme Nehome.

Gestion occasionnelle vs activité commerciale

Un propriétaire peut enregistrer et gérer lui-même son logement en location courte durée, dans la limite de 8 unités. Au-delà, cela devient une activité commerciale qui nécessite une licence commerciale spécifique et un enregistrement en tant qu’opérateur auprès de la DET.

D’autres critères peuvent également entraîner cette requalification, et soumettre le propriétaire aux obligations applicables aux activités commerciales. Dans tous les cas, même avec un seul studio, la gestion en direct implique de :

• Créer un profil opérateur
• Régler les frais d’enregistrement (AED 1,520 au moment de la rédaction)
• Suivre toutes les obligations légales, inspections, renouvellements, déclarations, etc.

Le coût réel d’une licence vs rentabilité

Pour beaucoup de propriétaires, le coût de la conformité peut vite dépasser les revenus générés. Entre les frais de permis (AED 370 à 1,200 par unité), les coûts d’assurance, les charges d’entretien, le ménage professionnel, la déclaration DET quotidienne, etc., les bénéfices peuvent être très limités si la gestion n’est pas optimisée.

C’est pourquoi de nombreux propriétaires choisissent de confier leur bien à une agence agréée, qui gère tout et amortit les coûts grâce à une gestion optimisée et des coûts mutualisés.

Chez Nehome, nous sommes un opérateur enregistré et agréé auprès de la DET. Nous prenons en charge l’ensemble des démarches et des frais administratifs. Nos propriétaires n’ont aucune formalité à accomplir : leur bien est exploité en toute légalité, sans charge mentale ni contrainte réglementaire. Et paradoxalement, nos propriétaires réalisent souvent un revenu net supérieur à ceux qui gèrent seuls leur bien. Grâce à notre expertise, nos outils d’optimisation tarifaire et notre gestion rigoureuse, nous maximisons l’occupation et la rentabilité tout en réduisant les coûts inutiles.

4. Les inspections DET : à quoi vous attendre

La DET effectue régulièrement des inspections de conformité pour s’assurer que les biens enregistrés en tant que Holiday Homes respectent toutes les normes en vigueur. Ces contrôles sont réalisés sans préavis, soit directement dans le logement, soit au siège social de l’opérateur déclaré.

Visites sans préavis

L’inspecteur peut se présenter à tout moment dans l’unité pour vérifier la validité du permis, la présence des équipements obligatoires, la qualité du ménage, ou encore l’affichage des informations légales. Un logement non conforme peut entraîner une amende immédiate, voire la suspension du permis.

Contrôles au siège de l’opérateur et visite des unités

La DET peut également auditer l’opérateur lui-même, en venant vérifier les documents officiels, les registres de déclarations, ou la bonne gestion des séjours. Cela concerne surtout les agences ou les particuliers enregistrés comme opérateurs.

Chez Nehome, nous avons déjà fait l’objet d’une inspection complète, et nous sommes fiers d’avoir été validés à 100 %, sans aucune remarque. Tous nos logements sont préparés pour être conformes en permanence, pas uniquement au moment de la demande de permis.

5. Assurance obligatoire pour les Holiday Homes

L’assurance est une condition indispensable pour obtenir et conserver un permis Holiday Home à Dubaï. La DET exige que chaque bien soit couvert par une assurance spécifique qui protège à la fois le logement, les occupants et les éventuels tiers en cas d’incident.

Cette assurance ne se limite pas à une simple police habitation classique. Elle doit couvrir les séjours de courte durée, les dommages accidentels causés par les voyageurs, les risques liés à l’activité locative, ainsi que la responsabilité civile du propriétaire ou de l’opérateur.

Omettre cette assurance ou fournir une couverture inadaptée peut entraîner une suspension du permis, voire des sanctions financières importantes en cas de sinistre non couvert.

Un package réservé aux propriétés Nehome

Nous avons négocié un package avec un assureur spécialisé, qui nous permet de proposer à tous nos propriétaires une couverture conforme aux exigences de la DET, à un tarif préférentiel.

Ce tarif préférentiel est exclusivement réservé aux biens gérés par Nehome. Les propriétaires restent libres de choisir leur assureur, mais peuvent bénéficier de notre offre négociée sans commission ni surcoût. Et pour leur faciliter la vie, nous nous occupons de toute la procédure de souscription. Résultat : une couverture conforme aux exigences de la DET, un tarif avantageux, et zéro paperasse à gérer.

6. Smart lock : une exigence réglementaire stricte

La DET impose désormais l’installation obligatoire de smart locks certifiés SIRA, connectés à la plateforme Keyless ; et ce, dans toutes les unités de Holiday Homes à Dubaï.

Origine réglementaire et dates clés

Cette obligation figure désormais dans le Preventive Systems Manual approuvé par la Security Industry Regulatory Agency (SIRA), qui encadre les systèmes de sécurité dans les holiday homes. La réglementation a été introduite progressivement dès 2024, avec une période de grâce accordée aux opérateurs jusqu’au 30 septembre 2025 pour se conformer entièrement.

SIRA-approved & intégration Keyless : une double exigence

Tout opérateur doit installer un smart lock validé par SIRA et connecté à la plateforme Keyless. Cette solution garantit une ouverture sécurisée et traçable, ainsi que la transmission automatique des accès aux autorités compétentes. Aucun autre dispositif n’est autorisé.

Sanctions en cas de non-conformité

Après la date limite, toute unité non équipée de smart lock SIRA-Approved connectée à Keyless s’expose à une amende de AED 6 000 par unité, voire à la suspension du permis DET.

Pourquoi cette exigence ?

Au-delà de la sécurité renforcée, cette mesure garantit une traçabilité légale des entrées et sorties dans les logements, essentielle pour les autorités compétentes en cas d’urgence ou de vérification.

Compliance totale chez Nehome

Toutes les unités que nous gérons sont équipées de smart locks validés par SIRA et connectés à Keyless. Cette conformité a été vérifiée lors d’une inspection complète par la DET, et validée sans aucune réserve, ce qui fait de Nehome l’une des premières agences locatives à Dubaï 100% compliant sur tous les aspects réglementaires.

Nous assurons également un suivi technique et réglementaire continu, pour garantir que chaque unité reste conforme à 100 % aux exigences en vigueur. Nos propriétaires sont ainsi totalement tranquilles : aucune démarche à gérer, aucun risque d’amende ou de suspension de permis.

Cette rigueur nous permet de bâtir une gestion solide et pérenne, avec un focus clair : maximiser les revenus locatifs de nos propriétaires, tout en optimisant la rentabilité sur le court, moyen et long terme.

7. Garantir le confort et la sécurité des voyageurs

Être conforme avec la DET ne se limite pas à l’obtention d’un permis. Il faut aussi garantir un niveau de confort et de fonctionnalité irréprochable à chaque séjour. Cela implique que les services essentiels soient toujours actifs et que le ménage soit réalisé de manière professionnelle et rigoureuse.

Utilities obligatoires et fonctionnels

Chaque logement doit disposer en permanence de tous les services de base, en parfait état de fonctionnement :

• DEWA (électricité et eau)
• Climatisation efficace (surtout en période estivale)
• Connexion Internet stable
• Gaz raccordé si la cuisine l’exige
• Maintenance, avec une capacité d’intervenir le jour même si nécessaire

Une coupure ou un mauvais raccordement peut non seulement provoquer l’insatisfaction des voyageurs, mais aussi mettre en cause la conformité réglementaire du bien.

Ménage professionnel entre chaque séjour

Le ménage ne peut pas être improvisé. La DET impose un standard élevé en matière de propreté et d’hygiène, avec notamment :

• Matelas et literie sans tache ni odeur
• Serviettes et linge de lit propres et changés entre chaque client
• Sanitaires et cuisine nettoyés et désinfectés

Les unités dotées d’une piscine privée ou d’un balcon doivent également assurer un entretien professionnel régulier et adapté.

Chez Nehome, un standard supérieur

Nous avons mis en place un réseau de professionnels certifiés, avec un contrôle qualité systématique à chaque départ. Notre équipe vérifie le logement dans les moindres détails, et intervient immédiatement en cas de problème signalé. Nous effectuons également un état des lieux avec prise de photos horodatées après chaque location.

Résultat : nos logements offrent une expérience fluide, propre et conforme, à chaque séjour. Et nos propriétés bénéficient d’un taux de satisfaction élevé et de notes supérieures sur les plateformes comme Airbnb ou Booking.

8. Déclarations DET & Tourism Dirham Fees

Obtenir un permis ne suffit pas : la conformité avec la DET implique également une gestion quotidienne rigoureuse des déclarations liées à chaque séjour. Toute omission ou retard peut entraîner des sanctions.

Enregistrement sur le portail DET

Pour pouvoir déclarer un séjour, l’unité doit d’abord être enregistrée sur le portail DET. Cette étape est obligatoire et doit être faite après l’obtention du permis.

Déclaration obligatoire de chaque séjour

Chaque réservation, même pour une seule nuit, doit être déclarée manuellement sur le portail DET avec les informations suivantes :

• Nom et nationalité de chaque guest hébergé
• Date et heure d’arrivée / départ
• Numéro de passeport ou Emirates ID

Ces informations sont demandées à des fins de contrôle, de sécurité et de calcul de la taxe touristique.

Tourism Dirham Fees : une taxe à reverser chaque mois

Pour chaque nuitée, une taxe appelée Tourism Dirham Fee est à reverser à la DET. Le montant dépend du type d’unité :

• Deluxe Holiday Home : AED 15 par chambre et par nuit
• Standard Holiday Home : AED 10 par chambre et par nuit

Ces frais doivent être déclarés et réglés chaque mois, au plus tard le 15 du mois suivant. Tout retard de paiement entraîne des pénalités automatiques.

Nehome gère tout

Chez Nehome, nous prenons en charge l’enregistrement, la déclaration de chaque séjour, la collecte et le paiement des Tourism Dirham Fees. Nos propriétaires n’ont aucune tâche manuelle à effectuer. Tout est géré avec rigueur et traçabilité.

Grâce à nos outils internes exclusifs et notre équipe dédiée et formée, nous assurons une conformité totale avec les exigences DET, tout en garantissant une gestion fluide, sans erreur ni oubli.

9. Conclusion : pourquoi passer par une agence comme Nehome

La location courte durée à Dubaï offre de belles opportunités de rentabilité, mais elle est aussi encadrée par une réglementation stricte. Permis, inspections, smart lock SIRA, assurance, déclarations, ménage, taxes… chaque détail compte, et la moindre erreur peut coûter cher.

Chez Nehome, nous faisons plus que gérer des appartements. Nous prenons en charge l’ensemble des démarches réglementaires, du début à la fin, en toute transparence. Nos propriétaires n’ont rien à gérer : pas de paperasse, pas de stress, pas de surprise.

Notre équipe suit en temps réel l’évolution des règles DET, SIRA et Airbnb, et nous nous assurons que chaque unité reste 100 % conforme, tout en maximisant les revenus nets de nos clients grâce à notre gestion optimisée. Confier son bien à Nehome, c’est faire le choix de la conformité, de la performance et de l’excellence.