Investissement locatif, résidence principale : que choisir ?

Par Nehome, le 23 Fév, 2024

Vous souhaitez acheter un bien, mais vous hésitez entre une résidence principale et un investissement locatif ?

Il est vrai que devenir propriétaire de son foyer apporte sécurité et sérénité. Pourtant, investir dans un bien que l’on met en location permet également d’augmenter ses revenus mensuels, et donc son confort de vie.

Ainsi, acheter un bien à visée locative peut sembler tout aussi attrayant qu’acheter sa résidence principale.

Mais comment arrêter son choix ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ces deux options ? Faut-il acheter pour se loger ou investir dans un bien locatif ? Est-il possible d’envisager de faire les deux ?

Faisons le point aujourd’hui.

Acheter sa résidence principale

Est-il plus rentable de louer sa résidence principale ou de l’acheter ?

Pour toute personne désirant passer à l’achat immobilier, cette question se pose. Et c’est bien normal.

Lorsqu’on est locataire, on entend bien souvent que ne pas acheter sa résidence principale reviendrait à “jeter son argent par les fenêtres”. Mais ce n’est pas si simple… Et il peut être effrayant de franchir le cap.

D’ailleurs, n’y a-t-il vraiment que des avantages dans l’achat de sa résidence principale ?

 

Les avantages de l’achat d’une résidence principale

Devenir propriétaire de son logement est attrayant pour qui souhaite s’établir et pérenniser son héritage, mais aussi cesser de payer pour un bien qui ne lui appartiendra jamais véritablement.

En effet, en achetant un bien pour soi, nous nous évitons tout d’abord de payer des loyers à fonds perdu. Être propriétaire de son propre bien permet également de le transformer à son image : travaux, aménagements, décoration. Tout est possible lorsqu’on est chez soi.

 

 

De plus, la constitution de ce genre de patrimoine immobilier permet d’assurer son avenir sur plusieurs générations. Et dans un marché en constante fluctuation, l’investissement dans la pierre est une valeur refuge.

Pour cela, il est rassurant et intéressant d’accéder à la propriété. Cela nous permet d’être en sécurité en temps de crise. Il est même possible de revendre le bien si des liquidités sont nécessaires pour un autre projet, ou simplement pour la retraite, en réalisant une potentielle plus-value.

 

Les inconvénients de l’achat d’une résidence principale

Toutefois, l’achat d’une résidence principale comporte également des difficultés.

Tout d’abord, il est nécessaire d’être en possession d’une mise de départ conséquente destinée à l’apport. Ceci exclut rapidement les personnes dans l’incapacité de récolter une telle somme.

En outre, ce type d’investissement requiert d’être patient. Il est en effet complexe de le rentabiliser dans les premiers temps. Comptez une durée minimale de cinq années d’occupation du logement pour observer une rentabilité notable pour le propriétaire. Or, durant cette période, les taxes foncières lui seront tout de même prélevées. Il est ainsi nécessaire de préparer son budget en amont afin de ne pas se retrouver pris au piège.

Enfin, faire le choix de s’établir quelque part nécessite d’être stable sur un pan personnel, mais aussi dans sa vie professionnelle. Certaines instabilités que l’on rencontre sont pourtant incontournables. Elles peuvent être source d’anxiété lors de l’achat de sa maison ou de son appartement.

En effet, si un couple procède à un achat commun, une séparation éventuelle pourrait venir le remettre en cause. Il en est de même si une personne perd son emploi alors qu’elle s’était engagée à payer des mensualités parfois élevées. L’incertitude effraie lorsqu’on achète sa résidence principale.

Si l’achat d’une maison présente des avantages, notamment sur le plan affectif et familial, il comporte donc, malgré tout, des particularités qu’il est important d’envisager en amont. Cela vous permettra de démarrer votre projet immobilier en connaissance de cause. Ainsi, les premières années seront plus faciles à traverser.

Dans ce cas, est-ce plus intéressant d’acheter sa résidence principale ou d’opter pour un investissement locatif ?

 

L’investissement locatif : un choix stratégique

À la lumière de ces informations, ne serait-il pas plus intéressant d’investir avant d’acheter sa résidence principale ?

 

Les avantages de l’investissement locatif

Parfois, le choix s’impose à vous en fonction de votre lieu de vie. Si vous habitez dans une ville où les prix à l’achat sont exorbitants, il serait plus judicieux d’investir dans un bien locatif dans un premier temps.

En effet, en faisant le choix d’investir dans des villes au rendement locatif élevé, le retour sur investissement d’un tel achat sera visible rapidement et restera croissant. Par exemple, les villes les plus dynamiques comme Lyon, Toulouse ou Bordeaux ont l’atout d’être attirantes pour les étudiants et les jeunes actifs.

Ceux-ci étant en besoin constant d’un logement, le vôtre ne devrait pas être vacant très longtemps. Aussi, le montant du loyer vous permettra de rentabiliser votre achat dès les premières années si votre bien est bien localisé. Vous pourrez également réaliser une plus-value à la revente.

 

 

Il y est ainsi plus intéressant d’investir à visée locative, d’autant plus que dans ce type de projet vous restez libre de vivre où vous voulez et de changer de carrière professionnelle sans que l’impact sur vos finances ne soit aussi considérable que dans un achat de résidence principale.

Générer des revenus mensuels avec un bien loué permet d’augmenter ses apports financiers, et de les assurer en prévision de sa retraite. De plus, si vous souhaitez réinvestir dans l’achat d’un nouveau bien, les loyers d’un investissement locatif permettront de financer ce projet.

Contrairement à votre résidence principale, dans un investissement locatif il vous est possible de confier votre bien à une agence de gestion locative. Pour vous, elle se chargera de l’administration de votre logement, mais aussi du choix et de la gestion de vos locataires et des mensualités, que ce soit en courte ou longue durée.

De cette manière, vous pourrez rester mobile là où une résidence principale impose la sédentarité.

Enfin, dernier avantage que nous citerons ici, mais pas des moindres : en France vous serez exonéré de la plus-value lors de la revente de votre bien locatif si celle-ci est destinée à financer votre résidence principale. Habituellement taxée à 38% dans une revente de logement principal, cette exonération permet ainsi de générer un bénéfice des plus intéressants.

 

Les inconvénients de l’investissement locatif

Si investir dans l’immobilier pour louer un bien est avantageux, il n’en demeure pas moins risqué sur certains points liés à la vacance du bien, à son entretien et au type de locataires qui l’habiteront.

Pour éviter la vacance locative, le choix de la localisation de votre investissement est crucial. Plus votre logement sera attractif, moins il sera difficile de trouver des locataires.

Concernant l’entretien de votre investissement locatif, il vous sera nécessaire d’y veiller. Ainsi, prévoyez un budget pour les réparations et aménagements que vos locataires pourraient vous demander, d’autant plus si les baux sont de courte durée – les locataires de longue durée ayant tendance à davantage prendre soin de leur logement.

Veillez également à assurer votre bien concernant les non-paiements de loyers. Prévoyez aussi des liquidités d’avance en prévention de retards de paiements éventuels. Si vous ne vous préparez pas en amont, les problèmes financiers éventuels de vos locataires deviendront très vite les vôtres.

 

L’investissement locatif à l’étranger : plus avantageux ?

Contrairement au contexte français, il existe bien des facilités dans l’investissement locatif à l’étranger.

Pour un jeune investisseur, l’étranger permet de débuter en tant que rentier immobilier sans y laisser des plumes. Les avantages fiscaux et les prix attrayants des biens permettent d’envisager un meilleur retour sur investissement dans des délais plus brefs que dans l’hexagone.

En effet, en choisissant une destination à la fiscalité avantageuse, un investisseur s’assurera une rentabilité locative plus élevée. Par exemple, le taux de rendement locatif à Dubaï varie de 6 à 10%, celui de Bali avoisine les 12 à 15% tandis qu’en Thaïlande il oscille entre 6 et 8%.

 

 

Plus proches de nos frontières, les pays comme la Bulgarie, le Portugal ou la Hongrie offrent également des prix intéressants permettant d’envisager de belles plus-values.

 

L’achat d’une résidence principale combiné à un investissement locatif

Savez-vous qu’il est possible de combiner ces deux types d’achats ?

Sur la même temporalité, vous pouvez acheter un bien locatif dont les mensualités couvriront celles de l’achat de votre résidence principale.

Mais si cela vous paraît trop risqué, vous pouvez également faire les choses par étape.

Dans un premier temps, procéder à un investissement locatif à Bali ou à Dubaï permettrait de générer un excellent taux de rentabilité et de disposer d’une somme conséquente, voire son intégralité, pour devenir propriétaire de votre résidence principale. Les fonds générés par l’investissement locatif couvriraient ainsi les frais d’acquisition de votre résidence principale dans un second temps.

Dans un cas comme dans l’autre, l’avantage financier est considérable puisque l’investissement locatif vous permettra de réduire, voire de supprimer, votre effort de remboursement de votre résidence principale.

 

Que faire : acheter sa résidence principale ou investir ?

Finalement, doit-on investir avant d’acheter sa résidence principale ?

La question affective entre en jeu dans l’achat d’une résidence principale. Elle sera en effet le foyer familial, le cocon douillet dont les générations futures hériteront.

L’investissement locatif est quant à lui plus raisonné. Il est un bien que l’on fait fructifier.

 

 

Si votre objectif est de générer des revenus, il est clair qu’il serait plus judicieux d’opter pour un investissement locatif. Toutefois, si vous souhaitez devenir propriétaire de votre habitation, alors la question financière n’est pas à envisager de la même manière. Ces deux options sont à visée différente.

Pourtant, si le cœur vous en dit, et que vous changez d’avis, vous pourriez tout à fait transformer votre résidence principale en bien locatif. En déménageant dans un bien à moindre coût, vous réaliseriez ainsi un bénéfice mensuel. Financièrement, les avantages seraient, là aussi, fort intéressants pour vous.

Au contraire, si vous souhaitez intégrer votre logement locatif afin d’en faire votre résidence principale, cela vous sera également possible au terme du bail de vos locataires en place. Dans ce cas, veillez toutefois à respecter la législation en vigueur afin de ne pas léser votre locataire.

Une lettre de congé devra lui être adressée par courrier recommandé au minimum 6 mois avant la date de renouvellement de son bail lorsque le logement est nu, et 3 mois avant pour un logement meublé.

 

Finalement, le choix est vôtre

Vous l’aurez compris, acheter pour soi ou investir dépend de vous et de vos objectifs de vie, mais aussi de vos finances. Si vous pouvez et souhaitez faire les deux, vous devrez vous questionner quant à l’ordre à choisir. Dans tous les cas, la situation devra être analysée en amont afin de convenir à votre projet et préserver vos intérêts.

Toutefois, lorsque nous comparons ces deux types d’achats, les avantages financiers de l’investissement locatif sont à considérer pour un futur investisseur désireux d’augmenter son capital. Si votre volonté est de constituer un patrimoine et de le faire fructifier, alors miser sur la mise en location d’un bien semble être la solution appropriée pour démarrer.

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